Bài toán sinh lợi khi đầu tư căn hộ
Mặc dù không phải là một kênh đầu tư mới mẻ, nhưng ở Việt Nam, đầu tư căn hộ vẫn chưa phổ biến, chưa nhiều nhà đầu tư nhắm tới thị trường này. Bởi vậy, có nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi có nên đầu tư căn hộ để lướt sóng? đầu tư căn hộ như thế nào, lợi nhuận của nó có ổn định và an toàn không?
Trên thực tế, mỗi loại hình đầu tư đều đem đến những giá trị và cơ hội sinh lời nhất định. Tất nhiên, không có cơ hội đâu tư nào mà lại không đi kèm với rủi ro, và chúng tôi nghĩ rằng, sẽ không có kênh đầu tư nào mà chủ đầu tư sẽ cam kết mức độ an toàn là 100%.
Nếu trước đây, khi nói đến căn hộ, người ta nghĩ ngay đến mục đích phục vụ nhu cầu an cư, thì nay đã có sự thay đổi đáng kể về tiềm năng đầu tư của loại hình bất động sản này trong nhận thức của khách hàng. Một nghiên cứu mới đây của CBRE Việt Nam cho thấy tiềm năng cho thuê hiện là yếu tố đang đóng vai trò ngày càng quan trọng hơn trong các quyết định đầu tư mua căn hộ của người dân. Theo ông Marc Townsend (Tổng Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam) thì “xu hướng mua nhà để cho thuê đang ngày càng phổ biến”. Đó là lý do các dự án căn hộ được các chủ đầu tư tập trung đẩy mạnh trong thời gian gần đây.
Vậy đầu tư căn hộ vào thời điểm nào, lợi nhuận mang lại cho các nhà đầu tư ra sao, chúng ta cùng tìm hiểu phương pháp đầu tư căn hộ của anh Mạnh một nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm tại TPHCM, anh mạnh chia sẻ với chúng tôi.
Thời điểm mở mở bán các dự án, chủ đầu tư thường có những chính sách chiết khấu cho khách hàng ngày mở bán, mức chiết khấu phổ biến từ 2-3%. Đặc biệt một số chủ đầu tư như còn có chính sách chiết khấu cho những khách hàng có hộ khẩu hoặc làm việc ở gần địa điểm dự án, phần chiết khấu thêm này có thể lên đến 1%. Những khách hàng mua căn hộ đầu tư từ 5 căn trở lên có thể được chủ đầu tư chiết khấu thêm từ 1-1,5% tùy từng dự án. Như vậy tính sơ bộ tất cả các chiết khấu, các nhà đầu tư căn hộ có thể được chủ đầu tư chiết khấu ngày mở bán mỗi căn hộ từ 3-5,5%. Đây là một mức chiết khấu không hề nhỏ hấp dẫn các nhà đầu tư.
Vậy lợi nhuận mang lại cho các nhà đầu tư căn hộ sẽ như thế nào? Theo chia sẻ của anh Mạnh một khách hàng đầu tư căn hộ Lavita Garden tại quận Thủ Đức chia sẻ kinh nghiệm cho chúng tôi. Anh cho biết thông thường khi mở bán căn hộ, để ký hợp đồng đặt cọc căn hộ chỉ phải đóng khoảng 15% giá trị căn hộ, sau đó từ 3-6 tháng mới phải đóng tiếp 10% để ký hợp đồng mua bán.
Anh lấy một ví dụ cho chúng tôi hiểu căn hộ giá 1 tỷ đồng, anh chỉ phải thanh toán 15% giá trị căn hộ tương đương 150.000.000đ. Khi anh đầu tư cùng 1 lúc 5 căn hộ, anh được chiết khấu ít nhất 4% giá trị căn hộ ngày mở bán (do anh không có hộ khẩu gần dự án nên không được hưởng chính sách chiết khấu thêm 1%) anh được chủ đầu tư chiết khấu số tiền 60.000.000đ. Như vậy giá trị thực của căn hộ anh mua là 940.000.000đ.
Với chính sách chiết khấu 4% như vậy nên anh có lợi thế rất nhiều khi nhượng lại căn hộ, sau từ 3-6 tháng anh chỉ cần bán lại bằng giá bán của chủ đầu tư anh đã có thể có mức lợi nhuận khoảng 4% giá trị căn hộ tương đương với 60.000.000, thậm chí anh có thể chiết khấu thêm đến 1-2% cho khách hàng thực sự có thiện chí tương ứng với lợi nhuận 30.000.000-45.000.000đ/căn.
Với số tiền bỏ ra ban đầu chỉ 150.000.000đ anh có lợi nhuận thấp nhất 30.000.000đ tương ứng với mức lợi nhuận 20% mà chỉ đầu tư trong vòng từ 3-6 tháng. Anh nhẩm tính một năm anh đầu tư cũng lợi nhuận ít nhất khoảng 40% trước sự bất ngờ của chúng tôi.
Như vậy với số tiền bỏ ra để mua liền 1 lúc mua 5 căn hộ ngày mở bán khoảng 750.000.000đ, trong vòng 6 tháng anh Mạnh đã có ít nhất 150.000.000 lợi nhuận, anh chia sẻ.
Tuy nhiên anh chia sẻ thêm, đầu tư căn hộ không hẳn lúc nào cũng thuận lợi. Nếu muốn thu hồi vốn nhanh nhà đầu tư có thể bán sang tay kiếm lời trong bối cảnh thị trường ấm lên, giao dịch sôi động hơn, chủ đầu tư dự án uy tín trên thị trường. Nếu thị trường đi xuống, hoặc giao dịch kém sôi động hoặc chủ đầu tư không uy tín, nhà đầu tư có thể bị chôn vốn khiến nhà đầu tư khó xoay trở khi cần tiền và áp lực phải đóng tiền theo tiến độ dự án.
Do đó, nhà đầu tư này cho rằng, khó có thể nói bỏ tiền đầu tư căn hộ sẽ sinh lợi nhuận nhiều mà quan trọng đối với nhà đầu tư trước khi đưa ra quyết định cần tính toán kỹ nhiều yếu tố như: Thị trường bất động sản thời điểm sắp tới ra sao, chủ đầu tư dự án căn hộ có uy tín không, vị trí, tiện ích dự án, tiến độ giao nhà, giao đất, căn cứ pháp lý, sổ hồng…có đảm bảo không.
Đặc biệt, đối với một số nhà đầu tư không có sẵn nguồn vốn tự có phải đi vay lãi ngân hàng đầu tư thì lại càng phải tính toán cẩn trọng, phải cân đối, dự đoán được tình hình thị trường, nếu không rất dễ lâm vào tình trạng vay vốn kinh doanh nhà đất, sau một thời gian không những không đem lại lợi nhuận mà còn phải gánh một khoản nợ không nhỏ “lãi mẹ đẻ lãi con” phát sinh từ việc chạy theo xu hướng thị trường nhưng thiếu sự nhìn nhận, tính toán.
